작성자 고영미 기자    조회Hit 80   작성일2026-08-17 20:22:43

 

종합부동산세 제도 개편이 예정대로 시행될 경우 2028년에는 시가 약 26억원 이하의 아파트를 부부가 공동명의로 보유하는 것이 단독명의보다 세금 측면에서 유리할 가능성이 큰 것으로 분석됐다.

고가 주택으로 갈수록 결과는 달라질 수 있다. 특히 주택 소유자의 나이와 실제 거주 기간에 따라 1세대 1주택자에게 적용되는 세액공제 여부가 달라지기 때문에 주택 가격만으로 공동명의와 단독명의 중 어느 쪽이 유리한지 단정하기 어렵다.

종부세는 개인별로 세금을 계산하는 인별 과세 방식이다. 따라서 부부가 주택 지분을 나눠 갖게 되면 한 사람에게 과세표준이 집중되는 것을 피할 수 있다는 장점이 있다.

공동명의 1주택 부부는 현재 각각 기본공제를 적용받아 합산 18억원을 공제받는 구조다.

2028년 제도 개편 이후에는 비거주자의 기본공제 등이 달라질 수 있지만, 공동명의의 경우 과세표준을 부부가 나눠 계산할 수 있다는 효과가 남는다.

특히 과세표준이 분산되면서 각각 상대적으로 낮은 세율 구간을 적용받을 수 있어 주택 가격이 일정 수준 이하라면 공동명의가 세 부담을 줄이는 데 유리할 수 있다.

반면 1세대 1주택자는 일정 요건을 충족하면 공동명의보다 기본공제나 세액공제 측면에서 더 큰 혜택을 받을 수 있다.

예를 들어 시가 25억원 수준의 아파트를 부부가 공동명의로 보유하면 각자의 공시가격이 일정 기준 이하로 내려가 종부세가 발생하지 않을 가능성이 있다.

반면 같은 아파트를 부부 중 한 사람의 단독명의로 보유할 경우 공시가격이 1세대 1주택 기본공제 기준을 넘어 종부세가 발생할 수 있다.

거주 여부에 따라서도 세 부담 차이가 커질 수 있다.

시가 35억원 수준의 서울 아파트를 가정하면 공동명의와 단독명의 사이의 세금 차이가 더욱 뚜렷해질 수 있다.

부부가 공동명의로 보유하면서 해당 주택에 거주하지 않는 경우에도 과세표준을 둘로 나누는 효과 때문에 단독명의보다 종부세 부담이 낮아질 가능성이 있다.

반대로 부부가 실제 거주하고 있고 1세대 1주택자에게 적용되는 연령·거주 관련 공제까지 받을 수 있다면 단독명의가 오히려 유리해지는 구간이 나타날 수 있다.

종부세 개편에서 주목해야 할 부분은 1세대 1주택자의 세액공제 방식이다.

2028년부터는 기존 보유기간 중심의 공제가 거주기간을 기준으로 하는 공제로 전환되는 방향이 추진된다. 거주기간에 따라 20~50%의 공제가 적용될 수 있으며, 연령에 따른 공제 역시 유지된다.

두 공제를 합산하면 최대 80%까지 세액공제가 가능하지만 일정 금액 한도가 설정된다.

이 혜택은 1세대 1주택자에게 적용되는 것이기 때문에 공동명의를 선택한 부부가 일반적인 공동명의 방식으로 종부세를 납부할 경우 해당 공제를 받지 못할 수 있다.

따라서 60세 이상이거나 장기간 해당 주택에 거주한 고령층이라면 단순히 공동명의의 과표 분산 효과만 보고 판단해서는 안 된다.

시뮬레이션에서는 시가 26억원 이하 주택의 경우 연령이나 거주 공제 여부와 관계없이 공동명의가 상대적으로 유리한 것으로 나타났다.

그러나 26억원을 넘어가면 상황이 복잡해진다.

예를 들어 조정대상지역의 주택을 실제 거주하면서 높은 수준의 세액공제를 받을 수 있는 경우 일정 가격대에서는 단독명의 1세대 1주택자가 공동명의보다 세금을 적게 낼 수 있다.

반면 주택 가격이 매우 높아지면 세율 구간을 나누는 공동명의의 효과가 커지면서 다시 공동명의가 유리해질 수 있다.

특히 시가 60억원을 넘어서는 초고가 주택에서는 연령이나 거주 공제 여부와 관계없이 공동명의의 세 부담이 상대적으로 낮아지는 구간이 나타날 수 있다는 분석이다.

다만 위 계산은 특정 조건을 전제로 한 시뮬레이션이기 때문에 실제 납부세액과는 차이가 발생할 수 있다.

아파트의 실제 시세와 공시가격, 공시가격 현실화율, 재산세 관련 특례, 주택 소재지, 거주기간, 소유자의 나이 등에 따라 최종 세금이 달라질 수 있기 때문이다.

부부 공동명의 주택의 경우 일정 요건을 갖추면 1세대 1주택자 특례를 신청하는 방법도 있다.

특례를 적용받으려면 매년 9월 16일부터 30일까지 관할 세무서에 신청해야 한다. 한 차례 신청한 뒤 소유관계나 요건에 변동이 없다면 이후에도 1세대 1주택자로 계속 적용받을 수 있다.

이번 종부세 개편은 단순히 세금이 줄거나 늘어나는 문제를 넘어 고가 아파트의 소유 형태에도 영향을 줄 가능성이 있다.

공동명의가 유리한 가격대에서는 부부가 주택을 새로 구입하거나 증여·명의 변경을 할 때 공동명의를 선택하려는 수요가 늘어날 수 있다. 특히 서울 등 고가 주택이 많은 지역에서는 이런 움직임이 상대적으로 강해질 가능성이 있다.

반대로 장기간 거주한 고령층이나 고가 주택 보유자 가운데 1세대 1주택 세액공제를 크게 받을 수 있는 경우에는 단독명의를 유지하려는 수요가 나타날 수 있다.

결국 2028년 이후에는 주택 가격뿐 아니라 부부의 나이, 거주기간, 주택 소재지, 공동명의 지분, 1세대 1주택 특례 여부를 함께 따져야 하는 구조가 될 가능성이 높다.

 

앞으로 고가 아파트 시장에서는 '공동명의가 무조건 유리하다'는 식의 접근보다는 가격대별 세금 계산이 중요해질 전망이다.

특히 20억~30억원대 주택은 공동명의의 기본공제와 과표 분산 효과가 상대적으로 크게 작용할 수 있는 반면, 30억~60억원대에서는 1세대 1주택자의 연령·거주 공제 여부가 중요한 변수가 될 수 있다.

초고가 주택으로 갈수록 과세표준 분산 효과가 커질 가능성이 있어 공동명의 선호가 높아질 가능성도 있다.

다만 향후 세법이나 공시가격 산정 방식, 공정시장가액비율 등이 변경되면 실제 유불리는 달라질 수 있다. 따라서 주택 명의를 변경하거나 공동명의로 전환하려는 경우에는 예상 종부세뿐 아니라 취득세·증여세·양도소득세까지 함께 계산하는 것이 필요하다.

 

#종합부동산세

#종부세

#종부세개편

#부부공동명의

#아파트공동명의

#1세대1주택

#부동산세금

#아파트세금

#서울아파트

#부동산정책

#부동산시장

#월드시사경제 

추천0 비추천0

• 페이스북 공유
• 트위터 공유