주택사업자들이 바라보는 이달 전국 아파트 분양시장 전망이 한 달 만에 다시 악화됐다. 대출 규제가 강화된 가운데 금리 상승까지 겹치면서 주택 구입에 필요한 자금 마련이 어려워진 데다 높은 분양가와 부동산 세제 개편을 둘러싼 불확실성까지 시장 심리를 위축시킨 것으로 분석된다.

주택산업연구원이 주택사업자를 대상으로 조사한 결과, 9월 전국 아파트 분양전망지수는 86.3으로 전월보다 6.9포인트 떨어졌다. 지수가 100보다 낮으면 향후 분양시장을 부정적으로 보는 사업자가 더 많다는 의미다.

수도권 분양전망지수는 88.5에서 84.0으로 4.5포인트 하락했고, 비수도권도 94.2에서 86.8로 7.4포인트 떨어졌다.

수도권에서는 서울의 지수가 97.3에서 93.9로 낮아졌으며, 인천은 80.6에서 74.1, 경기는 87.5에서 83.9로 각각 하락했다. 서울을 비롯한 수도권 주요 지역의 전망지수가 두 달 연속 기준선인 100을 밑돌면서 분양시장에 대한 사업자들의 경계감이 커지고 있는 모습이다.

비수도권의 분위기는 더욱 부진했다. 전남의 전망지수는 88.9에서 60.0으로 28.9포인트 급락했고 제주와 경남, 강원 등에서도 하락세가 나타났다. 반면 부산과 대구, 충남, 대전은 전월보다 전망이 개선됐다.

지방 주택시장의 가장 큰 부담은 여전히 미분양이다. 준공 이후에도 팔리지 않은 주택이 상당수 남아 있는 상황에서 주택 수요까지 약해지면 신규 분양에 나서는 건설사들의 부담이 커질 수밖에 없다.

분양가격에 대한 전망은 오히려 높아졌다. 9월 분양가격 전망지수는 108.8로 전월보다 1.2포인트 상승했다. 건설자재 가격과 인건비 등 각종 공사비 부담이 계속되면서 앞으로도 분양가격이 높은 수준을 유지할 것이라는 전망이 반영된 것으로 풀이된다.

가을 분양 성수기를 앞두고 분양물량은 늘어날 것으로 예상됐다. 분양물량 전망지수는 88.1에서 97.1로 9포인트 상승했다. 여름철 미뤄졌던 분양 일정이 재개될 것이라는 기대와 주택공급 대책에 따른 금융지원 확대 기대가 영향을 미쳤다.

그러나 분양물량 전망 역시 기준선 100에는 미치지 못했다. 공급 확대에 대한 기대와 실제 청약 수요 사이에는 여전히 상당한 간극이 있다는 의미다.

특히 미분양물량 전망지수는 91.0에서 105.9로 14.9포인트 급등했다. 대출 규제로 청약 수요가 위축될 가능성이 커진 데다 지방을 중심으로 미분양 주택이 쌓이고 있어 앞으로 미분양이 더욱 증가할 것이라는 우려가 반영된 것으로 보인다.

결국 현재 분양시장의 핵심 변수는 금리와 대출 규제, 분양가격, 미분양으로 압축된다. 금리가 오르고 대출 문턱이 높아지면 실수요자의 자금 부담이 커지고, 높은 분양가는 청약을 망설이게 만드는 요인이 된다. 여기에 지방의 미분양까지 해소되지 않으면 건설사들이 신규 사업을 추진하기도 어려워진다.

분양시장 위축이 장기화하면 건설사들의 신규 사업이 줄어들면서 건설투자와 관련 산업 전반에 부담이 될 수 있다. 건설자재·인테리어·가구 등 연관 산업에도 영향을 미칠 가능성이 있다.

다만 수도권과 지방의 상황은 다르게 움직일 가능성이 높다. 서울 등 선호 지역은 공급 부족과 입지 경쟁력 때문에 상대적으로 수요가 유지될 수 있지만, 지방은 미분양 누적과 인구 감소 등의 영향으로 회복 속도가 더딜 수 있다.

앞으로 금리가 안정되거나 대출 규제가 완화되면 실수요자의 구매 여력이 개선되면서 분양시장도 반등할 가능성이 있다. 반대로 고금리와 대출 규제가 장기간 이어지고 분양가격 상승세까지 지속된다면 청약 수요 감소와 미분양 증가가 동시에 나타날 수 있다.

따라서 향후 주택시장은 전국적으로 일괄적인 회복보다는 지역과 상품에 따라 양극화가 심해지는 흐름이 나타날 가능성이 크다. 특히 건설사들은 단순히 공급량을 늘리기보다 분양가를 낮추거나 금융 혜택을 확대하는 등 실수요자의 자금 부담을 줄이는 전략이 중요해질 것으로 전망된다.

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