정부가 부동산 시장 안정을 위해 수도권과 규제지역의 비거주 1주택자를 대상으로 전세대출을 사실상 차단하는 금융 대책을 발표했다. 내년 1월부터 본인이 거주하지 않고 세를 준 수도권·규제지역 아파트를 보유한 1주택자는 전세대출 보증을 받을 수 없게 된다. 이에 따라 전세를 끼고 집을 매입하는 이른바 '갭투자' 방식은 사실상 어려워질 전망이다.

정부는 주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증 등 보증기관의 전세대출 보증 대상에서 비거주 1주택자를 제외하기로 했다. 다만 해당 주택에 과거 한 번이라도 주민등록을 두고 실제 거주한 이력이 있으면 규제 대상에서 제외된다.

전체 1주택자에 대한 전세대출 보증비율도 조정된다. 수도권과 규제지역은 기존 80%에서 70%로, 비수도권은 90%에서 80%로 각각 낮아진다. 반면 무주택자의 보증비율은 현행 수준을 유지해 실수요자 보호 기조를 이어간다.

총부채원리금상환비율(DSR) 산정 방식도 강화된다. 앞으로는 소득이 단기간 급증한 경우 최근 2~3년 평균 소득을 적용해 대출 한도를 계산한다. 이에 따라 성과급이나 특별상여금으로 일시적으로 소득이 크게 증가한 직장인의 대출 한도가 일부 줄어들 수 있다.

정부는 이와 함께 연내 약 30조 원 규모의 가계대출 공급 여력을 확보해 실수요자의 자금 조달은 지원하되, 투기 목적의 대출은 더욱 엄격하게 관리한다는 방침이다.

이번 대책은 갭투자를 억제하고 실수요 중심의 주택시장 환경을 조성하는 데 초점이 맞춰져 있다. 투자 목적의 전세대출이 줄어들면서 단기적으로는 수도권 주택 매수세가 다소 진정될 가능성이 있다.

반면 일부 1주택자가 직접 거주를 선택하거나 기존 세입자의 계약 종료가 늘어날 경우 전세시장에는 일시적인 공급·수요 변화가 발생할 가능성도 있다. 또한 성과급이 많은 반도체·IT 업종 종사자의 대출 한도가 줄어들면서 고가 주택 거래에도 일부 영향을 줄 수 있다.

중장기적으로는 투기성 자금 유입을 줄여 가계부채 증가세를 완화하는 효과가 기대된다. 다만 실수요자의 정상적인 주거 이동까지 위축되지 않도록 제도 운영 과정에서 세부 기준을 지속적으로 보완하는 것이 시장 안정의 핵심 과제로 꼽힌다.

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