작성자 고영미 기자    조회Hit 85   작성일2026-09-14 20:54:35

 

수도권 아파트와 빌라 등 공동주택의 법원 경매 물량이 가파르게 증가하고 있다. 올해 2분기 경매 진행 건수가 2만건에 가까워지면서 최근 몇 년 사이 가장 뚜렷한 증가세를 보였다. 전세사기와 깡통전세 여파가 이어지는 가운데 자영업자와 대출 의존도가 높은 차주들의 상환 부담까지 커지면서 부동산 경매시장에 매물이 쌓이고 있다는 분석이다.

경·공매 데이터 업체 지지옥션에 따르면 올해 2분기 수도권 공동주택 경매 진행 건수는 1만9641건으로 집계됐다. 직전 분기인 1분기의 1만5387건과 비교하면 27.6% 증가했다. 지난해 2분기 1만2115건과 비교하면 증가 폭은 62.1%에 달한다.

수도권 공동주택 경매 물량은 지난해부터 꾸준히 증가하고 있다. 지난해 1분기 1만101건이었던 진행 건수는 같은 해 2분기 1만2115건으로 늘었다. 이후 올해 1분기 1만5387건, 2분기 1만9641건으로 계속 증가하면서 경매시장에 유입되는 주택이 빠르게 늘어나는 모습이다.

실제로 낙찰까지 이어진 물건도 증가했다.

올해 2분기 수도권 공동주택 매각 건수는 5093건으로 전 분기보다 660건 증가했다. 증가율은 14.9%다. 지난해 2분기 4023건과 비교하면 26.6% 늘어난 규모다.

지역별로 살펴보면 경기 지역의 증가세가 두드러졌다. 경기도 공동주택 매각 건수는 올해 1분기 2059건에서 2분기 2565건으로 24.6% 증가했다. 인천 역시 934건에서 1032건으로 10.5% 늘었다.

서울의 경우 1440건에서 1496건으로 3.9% 증가해 경기와 인천에 비해 상대적으로 증가 폭이 작았다.

전문가들은 수도권 외곽 지역을 중심으로 아파트보다 빌라와 다세대주택 등 비아파트 물건의 경매가 늘고 있다는 점에 주목하고 있다.

특히 전셋값이 집값에 육박하거나 집값보다 높아지는 이른바 깡통전세와 전세사기 여파로 보증금을 돌려주지 못한 집주인의 주택이 경매로 넘어가는 사례가 여전히 이어지고 있는 것으로 분석된다.

여기에 자영업자와 개인사업자 등의 채무 상환 부담도 변수로 작용하고 있다. 사업자금이나 생활비 마련을 위해 대출을 크게 늘린 차주가 원리금을 제대로 갚지 못할 경우 보유 주택이 경매 절차에 들어갈 수 있기 때문이다.

금리 상승 효과는 아직 본격적으로 반영되지 않았다

더 큰 문제는 이번 통계에 최근의 금리 변화가 충분히 반영되지 않았다는 점이다.

부동산 경매는 대출 연체가 발생한 직후 바로 진행되는 것이 아니라 금융기관의 채권 회수 절차와 법적 절차 등을 거쳐 실제 경매에 들어가기까지 일정한 시간이 필요하다.

따라서 금리가 상승하면서 차주의 이자 부담이 증가하면 그 영향이 수개월의 시차를 두고 경매시장에 나타날 가능성이 있다.

특히 소득이 일정하지 않은 자영업자나 대출 규모가 소득에 비해 지나치게 큰 차주의 경우 금리 상승에 더욱 취약할 수 있다.

경매 물건이 증가하는 과정에서는 임의경매뿐 아니라 강제경매 역시 늘어날 가능성이 있다.

임의경매는 금융기관 등이 부동산에 설정된 담보권을 근거로 채무자의 부동산을 처분하는 절차다. 반면 강제경매는 채권자가 법원의 판결 등을 통해 채무자의 재산을 강제로 매각해 채권을 회수하는 방식이다.

사업자대출이나 신용대출 등을 갚지 못한 차주의 경우 채권자가 주택을 가압류하고 민사소송 등을 거쳐 강제경매를 진행하는 사례도 발생할 수 있다.

결국 가계와 자영업자의 연체율이 높아질 경우 주택담보대출과 직접적인 관련이 없는 채무에서도 주택이 경매시장으로 넘어오는 상황이 발생할 수 있다는 의미다.

수도권 공동주택 경매 증가세는 부동산시장뿐 아니라 가계경제와 금융시장에도 중요한 신호가 될 수 있다.

경매 물건이 늘어나면 시세보다 저렴한 가격에 주택을 매입하려는 수요가 유입되면서 일부 지역에서는 실수요자에게 매수 기회가 생길 수 있다. 특히 가격 부담이 높은 수도권에서 경매를 통한 주택 취득이 늘어나면 거래 방식이 다양해지는 효과도 기대할 수 있다.

그러나 경매 물건이 지속적으로 증가하면 해당 지역의 주택 가격에 하방 압력을 줄 가능성도 있다.

집주인이 대출이나 보증금을 감당하지 못해 급매나 경매로 주택을 내놓는 사례가 많아질 경우 일반 매매시장에서도 가격을 낮춰야 하는 압력이 커질 수 있기 때문이다.

금융권에도 부담이다.

경매 물건 증가가 대출 연체 증가와 함께 나타난다면 금융기관의 부실채권 규모가 커질 수 있다. 담보 부동산을 처분하더라도 낙찰 가격이 대출금보다 낮으면 금융기관이 대출 원금을 전액 회수하지 못할 가능성이 있기 때문이다.

특히 수도권 외곽 빌라 시장에서는 전세보증금과 선순위 대출 등이 복잡하게 얽힌 경우가 많아 낙찰가 하락이 임차인의 보증금 회수 문제로 이어질 가능성도 있다.

앞으로 수도권 경매시장의 핵심 변수는 금리, 부동산 가격, 전세시장, 자영업자 부채가 될 전망이다.

금리가 안정되고 주택 가격이 회복된다면 경매시장으로 유입되는 물건이 점차 줄어들 가능성이 있다. 차주가 주택을 매각해 대출을 정리하거나 정상적으로 원리금을 상환할 수 있는 여건이 개선되기 때문이다.

반대로 금리 부담이 지속되거나 경기 회복이 지연될 경우 경매 물량은 더욱 증가할 수 있다.

특히 자영업자와 개인사업자의 부채 문제가 악화될 경우 주택담보대출뿐 아니라 사업자대출과 신용대출의 연체가 주택 경매로 이어지는 사례가 늘어날 수 있다.

지역별 양극화도 심화될 가능성이 있다.

서울 핵심 지역처럼 주택 수요가 탄탄한 곳은 경매 물건이 나오더라도 낙찰 경쟁이 붙으면서 가격이 빠르게 회복될 가능성이 있다. 반면 수도권 외곽이나 수요가 약한 지역에서는 경매 물건이 누적되면서 낙찰가율이 낮아지고 주택가격 회복이 지연될 수 있다.

특히 빌라 시장은 아파트보다 환금성이 떨어지는 경우가 많아 경매 물량 증가의 영향을 더 크게 받을 가능성이 있다.

따라서 향후 부동산시장은 단순한 '수도권 상승'이나 '수도권 하락'으로 판단하기보다 서울 핵심지와 수도권 외곽, 아파트와 비아파트 사이의 차별화를 더욱 주의 깊게 살펴볼 필요가 있다.

이번 경매 물량 증가는 부동산시장에 남아 있는 부채 부담이 아직 완전히 해소되지 않았다는 점을 보여주는 지표이기도 하다.

경매 건수가 앞으로 계속 늘어난다면 이는 단순히 부동산 매물이 많아지는 문제가 아니라 가계와 자영업자의 상환 능력이 악화되고 있다는 신호로 해석될 수 있다.

결국 한국경제의 안정적인 회복을 위해서는 부동산 가격뿐 아니라 가계부채와 자영업자 부채를 함께 관리해야 한다. 금융당국 역시 경매 물량 자체보다 그 배경에 있는 연체율과 취약 차주의 부채 상황을 면밀하게 점검할 필요가 있다.

향후 금리 부담이 얼마나 빠르게 완화되고 부동산 거래가 회복되느냐에 따라 수도권 경매시장의 방향도 결정될 전망이다. 경매 물량이 증가세를 멈추는 시점이 국내 부동산시장의 부채 조정이 어느 정도 마무리됐는지를 가늠하는 중요한 지표가 될 것으로 보인다.

 

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